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Capítulo 2: Comprender las hipotecas

Si usted es como la mayoría de las personas, deberá pedir dinero prestado para pagar su casa nueva. Cuando lo haga, tendrá la posesión y el uso de la propiedad pero la institución financiera que le presta el dinero será el dueño de la propiedad hasta que usted cancele totalmente el préstamo (su hipoteca). Para conseguir una hipoteca que se ajuste a su situación y a sus necesidades, es importante comprender cómo funcionan.


Plazos del préstamo

Un plazo es la cantidad de años en los cuales usted se compromete a devolver el dinero que pidió prestado. El plazo afecta directamente el costo de los pagos de la hipoteca: con los plazos de devolución cortos los pagos mensuales son más altos pero se paga menos interés durante la vida del préstamo, mientras que con los plazos más largos los pagos mensuales son más bajos pero a la larga termina pagando más. El plazo tradicional para las hipotecas es de 30 años, pero pueden variar entre diez y 40 años.


PITI

Cuando compra una casa, el dinero que pagará por el total de los costos de la vivienda comprende varios conceptos: capital, interés, impuestos y seguro, generalmente conocidos con la abreviatura “PITI” (por sus siglas en inglés):

  • Capital: El monto que usted pide prestado es el capital. Cada mes, cuando usted realiza el pago de su hipoteca usted devuelve una parte del capital y comienza a acumular “capital en la propiedad” (la diferencia entre el valor de su casa y el monto que adeuda en la hipoteca). Al inicio del préstamo, la mayor parte del pago se destinará al pago de intereses. Pero a medida que pasan los años, una parte mayor del pago se destinará al capital y el interés pasa a ser una parte más pequeña de su pago mensual.

  • Interés: El prestamista le cobrará interés para prestarle el capital. Descargue la calculadora de pago de hipoteca (PDF) para ver un ejemplo de los pagos mensuales de capital e interés para préstamos de distintos montos a distintas tasas de interés.

  • Impuestos inmobiliarios: Cuando uno es propietario de una casa, debe pagar impuestos inmobiliarios: dinero que va a su gobierno local para pagar las escuelas, calles y demás gastos regionales. El monto que paga dependerá de dónde vive, pero siempre es un porcentaje del valor de su propiedad. Según el prestamista, se le podrá exigir que pague estos impuestos con su pago mensual de la hipoteca o que los pague en forma trimestral.

  • Seguro (Riesgo): Todos los prestamistas exigen que los propietarios de viviendas contraten un seguro residencial mínimo. Este seguro proteger tanto al prestamista como al prestatario de las pérdidas financieras extremas en caso de incendio, viento u otro tipo de destrucción de propiedad. Si la casa que usted desea comprar está en un área propensa a sufrir inundaciones, terremotos u otras fuerzas destructivas no cubiertas por los seguros básicos contra riesgos, puede contratar un seguro adicional para proteger su inversión.


Otros costos relacionados con la hipoteca
Dependiendo de su situación financiera y del tipo de casa que compre, es posible que también deba afrontar otros costos relacionados con la hipoteca:

  • Seguro hipotecario privado (PMI, por sus siglas en inglés): El PMI es un producto de seguro que le permite comprar una casa con un anticipo menor del 20 por ciento. Esta póliza les paga a los prestamistas hipotecarios parte de las pérdidas financieras si usted no puede pagar el préstamo. Una vez que tenga el 20 por ciento del capital sobre la propiedad, puede cancelar la cobertura.

  • Cuotas de la asociación de propietarios/gastos comunes: Estas cuotas/gastos obligatorias se destinan a la administración y mantenimiento de las áreas comunes y a veces incluyen servicios públicos y seguro inmobiliario.


Tipos de hipotecas

Existen varios tipos de hipotecas disponibles, la más común es la hipoteca convencional, ajustable y de sólo interés:

  • Las hipotecas con tasa fija vienen con una tasa de interés que se mantiene constante durante la vigencia del préstamo. Las hipotecas a 30 años son las más comunes, pero también se puede elegir una hipoteca a 20 años, a 5 años e incluso a 10 años con tasa fija. En determinadas zonas caras algunos prestamistas hipotecarios incluso ofrecen préstamos a 40 años. Si bien las tasas de interés para este tipo de hipoteca suelen ser más altas que para otros tipos de préstamos, la tasa es fija y el pago no se modificará. Esta estabilidad las convierte en el tipo de hipoteca más segura para los compradores.

  • Las hipotecas con tasas de interés ajustables (ARM, por su sigla en inglés) tienen un plazo durante el cual el interés es fijo, pero una vez transcurrido dicho plazo el pago varía según el índice que se toma como base para el préstamo. El plazo durante el cual el interés es fijo puede ser de tres, cinco o siete años. Por ejemplo, con una ARM 5/1 (el primer número indica la cantidad de años del plazo de tasa fija inicial y el segundo la frecuencia con la cual se ajusta la tasa nueva) la tasa de interés inicial se mantiene fija durante cinco años y luego se ajusta anualmente durante el plazo restante.

Existen varios tipos de topes que se aplican a las ARM: un tope general limita cuánto puede aumentar una tasa de interés durante todas la vigencia del préstamo; un tope periódico limita el porcentaje que puede aumentar el interés de un período de ajuste al próximo; y un tope de pago limita cuánto puede aumentar el pago mensual en cada ajuste.

Las ARM son menos seguras que las hipotecas convencionales (dado que las tasas fluctúan), suelen tener tasas de interés iniciales más bajas, y, por consiguiente, pagos mensuales más bajos. Pueden ser una buena opción para los propietarios que recién empiezan, siempre que estén seguros de que pueden cumplir con los futuros aumentos de intereses y pagos.

  • Las hipotecas de sólo interés son préstamos que les permiten a los propietarios pagar sólo interés durante entre tres y diez años. Una vez transcurrido ese plazo, el pago aumenta para incluir tanto capital como interés. Aunque la calificación puede ser más fácil y los costos mensuales más bajos que en otros tipos de hipotecas, pueden ser un riesgo. Si llegaran a bajar los precios de las propiedades, uno podría llegar a deber más de lo que posee y, si llegaran a dispararse las tasas de interés, los pagos podrían estar fuera de su alcance.


Cuidado con las prácticas prestamistas predatorias

La mayoría de los prestamistas son honestos y legítimos, pero existen algunos que no lo son. Los prestamistas predatorios se aprovechan de aquéllos que no conocen sus derechos, que no comprenden el proceso de préstamo o cuyas calificaciones crediticias son muy bajas para un préstamo convencional. Estos individuos o compañías utilizan distintos métodos para sacarle dinero, entre ellos:

  • Venderle una casa por más dinero del que vale realmente
  • Falsificar sus ingresos, gastos o activos para calificar para un préstamo
  • Prestarle dinero sabiendo que usted no podrá devolver el préstamo
  • Agregar cargos por productos o servicios innecesarios o inexistentes
  • Presionarlo para que tome un préstamo arriesgado o imposible de pagar

Si usted sospecha que un prestamista es deshonesto y está utilizando éstas u otras prácticas ilegales, comuníquese con la División de Prácticas de Crédito de la Comisión Federal de Comercio.

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