Derechos del inquilino

Cómo Cancelar el Contrato de Arrendamiento

Si pierde el empleo o por algún otro motivo sufre una reducción de sus ingresos, es posiblemente le sea necesario buscar una vivienda más económica. Pero, supongamos que a su contrato de arrendamiento todavía le queda algún tiempo de vigencia. ¿Qué hace?

Primero, recuerde que es probable que sea mejor mudarse a esperar el desalojo. No obstante, es posible que aún así le deba al propietario los meses que quedan del contrato de arrendamiento. Pero, aunque termine pagando un recargo, es preferible que cambie de apartamento cuando a usted le convenga evitando así la tensión nerviosa que le causaría un desalojo.

El proceso de desalojo, además de provocar tensión, crea más presiones financieras debido a los costos adicionales asociados. Incluso, le resultará difícil encontrar otra vivienda cuando el desalojo aparezca en su historial crediticio. Si cancela el contrato de arrendamiento y se muda cuando a usted le resulte cómodo, tendrá muchas menos dificultades para conseguir un apartamento nuevo.

¿Qué puede hacer sobre el recargo que le debe al propietario? Lo primero que debe hacer es leer cuidadosamente el contrato de arrendamiento para determinar si efectivamente incurrirá en un recargo. Si para cancelar el contrato, cualquiera de las partes (arrendador o arrendatario) tan sólo necesita presentar una notificación por escrito, entonces eso será todo lo que deba hacer. Generalmente, se requiere una notificación escrita de por lo menos 30 días de cualquiera de las partes. Una vez que se haya presentado la notificación correspondiente, usted puede mudarse sin incurrir en recargos adicionales. Si el contrato de arrendamiento que tiene es informal y de renovación mensual, se deberán observar los reglamentos locales y estatales por lo que será necesario que consulte con una asociación pro inquilino o una agencia del gobierno en su comunidad para obtener información sobre la cancelación del mismo.

Pero, ¿qué ocurre si no existe ese derecho de cancelar el contrato de arrendamiento antes de finalizar su plazo de vigencia? En ese caso, puede buscar alguien que desee hacerse cargo de su apartamento. Si quiere subarrendar usted aún podría ser responsable de pagarle al propietario o tal vez la otra parte pueda hacerse cargo total de su responsabilidad. Entonces usted ya no tendría ninguna responsabilidad ante el propietario. Estudie cuidadosamente el contrato de arrendamiento actual para ver si tiene alguna de esas opciones.

También puede tratar de negociar con el propietario. Explíquele su situación económica y solicite una reducción del alquiler. Si no está dispuesto a rebajarlo permanentemente, solicite que se la reduzca durante unos meses; esto tal vez le resulte más económico al propietario que tratar de encontrar un nuevo inquilino y pagar el costo del desalojo. Es posible que hasta esté dispuesto a perdonarle el alquiler atrasado si le promete mudarse. Si llega a un acuerdo de ese tipo, debe ponerlo por escrito.

Si no puede negociar con el propietario ni encontrar una persona dispuesta a subarrendar o hacerse cargo del contrato de arrendamiento, debe considerar seriamente los costos asociados a la cancelación del contrato de arrendamiento y mudarse antes de ser desalojado.

En muchos estados son los estatutos los que fijan la cantidad máxima que puede cobrar el propietario. Éste tiene la responsabilidad de tratar de alquilar el apartamento de usted, aunque si no tuviera éxito usted podría ser responsable por el monto de los meses pendientes en el contrato de arrendamiento. Si el propietario alquila por menos de lo que usted paga, usted podría ser responsable por la diferencia. De la única forma que el propietario puede cobrar es presentando una demanda y recibiendo un fallo civil sin garantía prendaria que podría resultarle difícil de cobrar. Sin embargo, este fallo aparecerá en su historial crediticio. Los fallos civiles sin garantía prendaria pueden recibir descargo en una quiebra. Si el propietario no le entabla demanda civil, usted pierde el depósito de seguridad, el alquiler del primer o último mes, si hubiera pagado esos montos antes de alquilar.

Es importante recordar que, a largo plazo, las pérdidas asociadas con la cancelación del contrato de arrendamiento pueden ser mucho menos que tratar de retener un apartamento que realmente no puede pagar.

Si toma la decisión de cancelar el contrato de arrendamiento, debe considerar lo siguiente:

  • Debe darle notificación por adelantado al propietario, de preferencia entre 30 a 60 días;
  • Puede tratar de publicar un aviso en el periódico o hacerle saber a la gente usted mismo del apartamento;
  • Limpie bien el apartamento para no pueda haber reclamación de daños contra el depósito de seguridad y pídale al propietario que revise el apartamento junto con usted. Tal vez sea conveniente que un tercero neutral revise el estado del apartamento antes de que usted se vaya;
  • Trate de verificar que el propietario esté haciendo lo posible por encontrar nuevos inquilinos;
  • Sería bueno que usted revisara periódicamente el apartamento para ver si está ocupado.

Si usted opta por cancelar el contrato dearrendamiento, tendrá algunas pérdidas monetarias. Sin embargo, si programa las cosas con cuidado puede lograr que las pérdidas sean mínimas.


Desalojo

Si no puede negociar con el propietario y hubieran fracasaron todos los intentos de resolver el asunto, es posible que deba enfrentar el desalojo. El desalojo es un proceso judicial cuyo procedimiento varía según el estado. Por lo tanto, es esencial que se comunique con organizaciones pro inquilino que puedan aconsejarlo sobre el proceso de desalojo en el estado donde usted vive. El proceso completo puede terminarse en sólo dos semanas o tomar bastante tiempo más, en particular si usted tiene una defensa contra el desalojo. También es posible presentar una apelación si pierde el proceso.

Debe tener presente varios factores, sin embargo. Primero, la mejor estrategia es encontrar un sitio seguro y decente para que vivan usted y su familia, y hacerlo cuando le convenga a usted en lugar de esperar que lleguen las autoridades y lo saquen a la fuerza. Asimismo, es de suma importancia que usted comprenda el curso que lleva el proceso de desalojo en el estado donde vive. Usted debe encontrar un apartamento nuevo, si es posible, antes de que el proceso de desalojo sea inscrito en los archivos judiciales; una vez que haya ocurrido esto, le podría resultar sumamente difícil encontrar un propietario dispuesto a alquilarle a usted y a su familia.


Noticicación de Desalojo

En la mayoría de los estados, el primer paso del proceso de desalojo es la Notificación de Desalojo. El sólo hecho de recibir esta notificación no quiere decir que debe mudarse. Generalmente, se le dará una cantidad específica de días para dejar el inmueble a menos que cumplan ciertas condiciones. Es muy probable que esto se trate de pagar el alquiler adeudado o de corregir las infracciones al contrato de arrendamiento que se hubieran cometido. En la mayoría de los estados, si cumple los términos de la Notificación de Desalojo y corrige las deficiencias, no tiene que mudarse. En algunos estados, es posible que no pueda corregir las deficiencias.

Si no cumple las condiciones de la Notificación de Desalojo y ya no puede negociar con el propietario, éste posiblemente continúe el proceso de demanda de desalojo en los tribunales. En la mayoría de los estados, este proceso se llama juicio de desahucio, toma de posesión violenta o desposesión. Todos estos son formas de “desalojo.”

Por ser actuaciones judiciales, todas comienzan con una notificación de acción y orden de comparecencia sobre el desalojo judicial. Siempre lea con atención la notificación puesto que en ciertos estados el tiempo entre la entrega de la notificación de la orden de comparencia y la audiencia judicial es muy corto. Puede ser tan sólo cinco días.

Usted debe “responder” a la notificación de acción por escrito dentro del plazo especificado en la misma. Si hubiera algún motivo por el que usted cree que no debe ser desalojado, debe asistir a la audiencia y presentar sus argumentos. También debe asistir a la audiencia aunque no tenga defensas, aunque sólo sea para asegurarse que la cantidad de alquiler atrasado esté indicada correctamente y para enterarse exactamente qué va a ocurrir y cuándo. Si no comparece, el propietario ganará la decisión judicial por rebeldía procesal.

Es muy importante recordar que a menos que usted responda a la acción puntualmente, si así lo requiere la ley estatal, y asista a la audiencia judicial, probablemente pierda todas las defensas que podría haber tenido por el desalojo.

Muchas personas son desalojadas por no haber leído la acción y orden de comparencia y no cumplir las condiciones indicadas en el documento. Lo más importante, es recordar que siempre conviene asistir a la audiencia judicial. De otra forma el propietario ganará la decisión judicial por rebeldía procesal.


Defensas Contra el Desalojo

En ocasiones, usted podría tener una defensa válida contra el proceso de desalojo. Recuerde que siempre debe asistir a la audiencia (o responder a la acción por escrito en ciertos estados) o usted perderá su defensa. Algunas de las defensas más comunes son:

  • Habitabilidad: El propietario no ha mantenido el inmueble en buenas condiciones o ni ha efectuado el mantenimiento apropiado.
  • Procedimiento de desalojo: En la mayoría de los estados el propietario debe cumplir estrictamente los requisitos técnicos de la ley de desalojos. No hacerlo podría ser motivo para que se desechara la petición.
  • Aceptación de pagos atrasados: Si el propietario acepta regularmente los pagos atrasados y luego comienza el proceso de desalojo por “pagos atrasados” es posible que usted tenga una defensa válida en la audiencia de desalojo.
  • Desalojo por represalia: Es probable que usted tenga una defensa válida si el propietario comienza el proceso de desalojo porque usted ejerció algún derecho legal.

Recuerde que estas son sólo algunas de las defensas contra el desalojo que pueden ser válidas. Siempre es buena idea comunicarse con un grupo pro inquilino de la ciudad o condado en el que usted vive para obtener mayor información sobre las otras defensas posibles contra el desalojo que podría tener a su disposición en la jurisdicción suya.

Recuerde que generalmente es obligatorio asistir a la audiencia de desalojo para informar al tribunal de su defensa.


Apelaciones

Si usted pierde el proceso y el tribunal ordena el desalojo, aún puede apelar la decisión ante un tribunal superior. Nunca se deben presentar apelaciones sin propósito ni fundamento y posiblemente también deba pagar cargos. La apelación podría demorar la fecha del desalojo y tal vez le permita negociar más tiempo con el propietario.


Mudanza

Si pierde el proceso de desalojo y la apelación, si optan por la misma, se le dará una fecha en la que las autoridades vendrán a retirarlo a usted y a su familia del inmueble por la fuerza. Siempre es conveniente mudarse antes de esa fecha. Si no se muda, las autoridades pueden retirarlo a usted y a sus pertenencias y posiblemente tenga que pagar cargos adicionales por el almacenamiento de sus pertenencias o se las podrían dejar en la calle. Esto depende del estado en el que vivan. Siempre es mejor mudarse por su cuenta antes de que las autoridades lo quiten por la fuerza, ya que puede resultar un momento muy penoso.


Servicios Comunitarios

Si no tiene donde ir a vivir, comuníquese con las organizaciones de servicio comunitario de su zona. La línea de ayuda (HELPLINE) de la Bay Area es 800.273.6222. también trate de comunicarse con iglesias locales, organizaciones de la vivienda de la ciudad o del condado. HUD, United Way u otros servicios de vivienda para solicitar asistencia. Existen programas de vivienda provisional, especialmente para las familias con hijos, en la mayoría de las comunidades que están dispuestos a proporcionar vivienda temporaria hasta el momento en que usted puede conseguir un lugar permanente donde vivir.

Lo importante es recordar que estas agencias necesitan tiempo para ayudarlo, por lo que cuanto antes les presente su problema mejor podría ser la solución.

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